자주묻는 질문

고객님께서 자주하시는 질문과 답변들을 확인하실 수 있습니다.

• 분양관련 전용면적, 주거공용면적, 공급면적, 기타공용면적,계약면적이란?

  

   

   

   

  전용면적은 실제 사용하는 공간을 말하며, 주거공용면적은 공동으로 사용하는 면적, 즉 계단, 엘리베이터 면적등이 포함됩니다.
  기타 공용면적으로는 관리사무실과 주민공동 시설등이 포함되고 공급면적은 전용면적과 주거공용면적거공용면적, 기타 공용면적을 모두 합한 면적입니다. 

  전용면적 : 아파트 등 공동주택에서 소유자가 독점하여 사용하는 부분의 면적을 말합니다. 전용면적(실면적)은 각 세대가 독립적으로 사용하는 전용부분으로 공용 공간(거실, 주방, 욕실, 화장실)과 독점공간(침실)으로 구분할 수 있습니다.
  공용면적 : 임대 사무실이나 공동주택의 건축 면적 중에서 여러 사람이 함께 쓰는 곳의 면적을 말합니다. 주거 공용면적과 기타 공용면적으로 나뉘는데, 현관ㆍ복도ㆍ계단 등은 주거 공용면적이고, 지하층ㆍ관리사무소ㆍ노인정 등은 기타 공용면적입니다. 보통 집의 규모를 말하는 공급면적은 전용면적과 주거 공용면적을 합한 것입니다.
  주거공용면적 : 공동주택에서 주거공용면적은 전용공용면적(전용면적 산출시 마감선과 외벽 중심선 사이의 면적, 즉 벽체공용부분)에 지상공용면적(계단, 엘리베이터, 복도)을 합한 면적을 말합니다.
  공급면적 : 전용면적과 주거공용면적을 합한 것을 공급면적이라고 합니다. 전용면적은 아파트 등의 공동주택에서 방이나 거실, 주방, 화장실 등을 모두 포함한 넓이로, 공용면적을 제외한 나머지 바닥의 면적을 뜻합니다. 주로 현관문을 열고 들어가는 가족들의 전용 생활공간을 말합니다. 다만 발코니는 전용면적에서 제외됩니다. 주거공용면적은 아파트 등 공동주택에 거주하는 다른 세대와 공동으로 사용하는 공간입니다. 계단, 복도, 엘리베이터 등이 이에 해당됩니다. 2009년 4월 1일 이후부터는 공동주택의 공급면적을 세대별로 표시하는 경우 주거의 용도로만 쓰이는 면적인 ‘주거전용면적’으로 표시하여야 합니다.
  계약면적 : 공동주택을 분양할 때 주택공급 면적으로, 주거전용면적, 주거공용면적 및 그 밖의 공용면적(경비실, 기계실, 노인정, 관리실, 주민공동시설, 보육시설 등)과 지하주차장면적을 합한 면적을 말합니다. 공동주택의 분양계약서에는 이것을 구분해서 표시해야하며, 분양계약 당시의 면적보다 부족한 경우에는 분양계약자는 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있습니다.

   

• 분양관련 청약시 준비사항은 무엇입니까?

   

  청약 신청 방법 및 준비사항은 아래와 같습니다.

  1.인터넷 청약신청
  - 이용대상 : 공인인증서(은행보험용 또는 범용)를 보유한 청약통장 가입고객
  - 이용시간 : 청약신청일 08:00~17:30
  - 이용방법 : APT2you → APT → 인터넷청약 → 청약신청

  2.은행지점 청약신청
  - 본인(배우자 포함) 신청 시
  주택공급신청서(은행 창구비치)
  청약통장(청약예금, 부금, 저축, 주택청약종합저축 가입자 중 1순위자에 한함)
  통장 도장(청약통장 가입자중 1순위자에 한함) 또는 본인·배우자 서명
  본인확인증표(주민등록증 등. 재외동포는 국내거소신고증, 외국인은 외국인등록증)
  배우자 대리 신청 시 배우자관계 확인서류(주민등록등본 또는 가족관계증명원)
  청약신청금(2순위 신청자에 한함)
  -제3자 대리신청 시
  본인 또는 배우자 신청 시 구비서류 외 다음 서류 추가제출
  청약자의 인감증명서 1통 (용도 : 주택공급신청용, 재외동포 또는 외국인의 경우 본국 관공서의
  증명서(서명인증서)나 이에 관한 공정증서)
  청약자의 인감도장이 날인된 위임장 1통(은행창구 비치)
  청약자의 인감도장(재외동포 또는 외국인의 경우 인증된 서명으로 위임 시 제외)
  대리 신청자의 신분증(청약자 본인 신분증 제출 생략)
  청약신청금 (2순위 신청자에 한함)

  자세한 사항은 청약코자하시는 단지의 입주자모집공고 및 아파트투유 홈페이지를 참고하시길 바랍니다.

   

   

   

   

• 분양관련 분양대금 납부에 대해 알고 싶습니다.
  분양대금의 구성은 다음과 같습니다.
  총분양대금 = 계약금(20%)+ 중도금(60%)+ 잔금(20%)
  계약금 = 계약시 납부
  중도금 = 사업장 성격에 따라 2~3개월별로 도래.
  총 4~6회차 잔금 = 입주지정일 납부 분양대금 납부 확인은 센트레빌 홈페이지에서 개별적으로 확인이 가능합니다.
  ※ 계약금, 중도금, 잔금의 구성 및 비율은 사업장에 따라 다르니 유의하시기 바랍니다.
  ※ 일부 사업장의 경우 센트레빌 홈페이지의 분양대금 납부 서비스 이용이 제한되오니 입주자모집공고문을 확인 바랍니다.
• 분양관련 아파트 분양권전매가 몇 번이나 가능한지요?

   

  
  주택법 제64조(주택의 전매행위 제한 등)에서 정하는 경우외에는 전매 횟수의 제한은 없습니다.

  - 분양권 전매의 의미
  분양권 전매란 주택을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 뜻한다. 청약예금이나 청약부금, 청약저축 등 주택청약통장 가입자에게 우선 공급한 분양아파트의 입주권을 '분양권' 또는 '당첨권'이라 하는데, 이것을 아파트에 입주하기 전에 실제 물건이 아닌 권리형태로 제3자에게 되파는 것이 바로 '전매(轉賣 : 산 물건을 되파는 것)'이다. 분양권 전매는 법적용어가 아니라 '입주자로 선정된 지위' 명의변경에 해당한다. 즉, 주택을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 뜻한다.

  - 주택법 제64조(주택의 전매행위 제한 등)
  ① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다. 이하 같다)로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다.  <개정 2017.8.9.>

  1. 투기과열지구에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위

  2. 조정대상지역에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 제63조의2제1항제2호에 해당하는 조정대상지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

  3. 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 제63조에 따라 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

  4. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 제57조제2항 각 호의 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위 및 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

  ② 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하여 입주자로 선정된 자 또는 제1항제3호 및 제4호에 해당하는 주택을 공급받은 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 제1항제3호 및 제4호에 해당하는 주택을 공급받은 자가 전매하는 경우에는 한국토지주택공사(사업주체가 지방공사인 경우에는 지방공사를 말한다. 이하 이 조에서 같다)가 그 주택을 우선 매입할 수 있다.  <개정 2017.8.9.>

  ③ 제1항을 위반하여 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매가 이루어진 경우, 사업주체가 이미 납부된 입주금에 대하여 「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 합산한 금액(이하 "매입비용"이라 한다. 이 조에서 같다)을 그 매수인에게 지급한 경우에는 그 지급한 날에 사업주체가 해당 입주자로 선정된 지위를 취득한 것으로 보며, 제2항 단서에 따라 한국토지주택공사가 분양가상한제 적용주택을 우선 매입하는 경우의 매입비용에 관하여도 이를 준용한다.

  ④ 사업주체가 제1항제3호 및 제4호에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 그 주택의 소유권을 제3자에게 이전할 수 없음을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다.  <개정 2017.8.9.>

  ⑤ 제4항에 따른 부기등기는 주택의 소유권보존등기와 동시에 하여야 하며, 부기등기에는 "이 주택은 최초로 소유권이전등기가 된 후에는 「주택법」 제64조제1항에서 정한 기간이 지나기 전에 한국토지주택공사(제64조제2항 단서에 따라 한국토지주택공사가 우선 매입한 주택을 공급받는 자를 포함한다) 외의 자에게 소유권을 이전하는 어떠한 행위도 할 수 없음"을 명시하여야 한다.

  ⑥ 한국토지주택공사가 제2항 단서에 따라 우선 매입한 주택을 공급하는 경우에는 제4항을 준용한다.

  ※ 상기 답변은 2017년 11월 기준이오니 향후 정책변동에 따른 전매제한 여부를 필히 참고하시기 바랍니다.

   

   

   

• 분양관련 양도세와 1가구 2주택에 대해서 알고 싶습니다.

   

  양도소득세는 토지, 건축물 등을 유상으로 양도하여 생기는 차익에 과세되는 조세이며 국세입니다. 양도차익이 없으면 과세도 없겠지만, 양도차익이 있는 경우에도 법에서 정하는 요건에 충족된다면 비과세 대상이 됩니다. 대표적인 면제조건 몇가지를 안내드리며 자세한 내용은 국세청 홈페이지를 참고하시기 바랍니다.

  1. 양도소득세란?
  - 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금
  - 과세대상 부동산 등의 취득일로부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세
  - 부동산 양도로 인하여 소득의 미발생, 손해 발생의 경우 양도소득세가 과세되지 않음

  2. 양도소득세 면제조건
  - 1주택자 : 9억원 이하의 주택의 1가구1주택의 경우 1년 이상 보유하면 양도 과세되지 않음 (비과세대상이므로 실거주 여부 상관 없음)
                 단, '17년 8월 3일 이후 조정지역 이상에서 주택을 취득하는 경우는 실거주해야함 (2년)
  - 양도소득세 면제조건의 분양아파트 : 부동산 침체기인 '13년도의 미분양 아파트나 신축 아파트를 분양할 때, 조세 특별법에 의거 5년간 조건없이 양도소득세 면제 조건의 아파트
                                                 (분양계약서에 자치단체의 면제도장이 있음)
  - 한시적 1가구 2주택 : 1주택을 보유하고 있으면서 추가로 주택을 구입했을 경우, 2년 이상 보유한 기존주택의 매도시 양도소득세 면제
                                  단, 기존주택 구입 후 1년이 경과한 뒤에 1주택을 추가 구입해야함
  - 혼인으로 인한 1가구 2주택 : 부부가 각각 주택을 소유하고 혼인한 경우, 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 양도소득세 면제
  - 상속으로 인한 1가구 2주택 : 상속자의 기존주택을 먼저 팔 경우 양도소득세 면제 (상속주택을 먼저 팔 경우 과세됨을 유의)
  - 직계존속 봉양으로 2주택 : 1주택 보유한 상태에서 60세 이상의 직계존속(배우자포함)을 봉양하기 위해 세대를 합친 경우, 세대를 합친 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는
                                         2년 이상 보유 비과세 조건을 갖추고 있는 주택에 대한 양도소득세 면제

   

  ※ 상기 답변은 2017년 11월 기준이오니 향후 정책변동에 따른 내용을 필히 참고하시기 바랍니다.

   

   

• 분양관련 무주택 3자녀 특별공급이란?

  입주자모집공고일 현재 청약통장에 가입하고 있고, 3명 이상의 자녀를 둔 무주택자에게 주택을 1회에 한하여 특별공급하는 제도입니다. (다자녀가구 특별공급) 

   

   

   무주택세대구성원에 대한 세부사항은 아파트투유를 참고하시기 바라며, 해당 사업지의 입주자모집공고문을 필히 참고하시길 바랍니다.

• 분양관련 잔금납부이전 부부공동명의변경 관련하여 질문드립니다.

   

  1. 부부 공동명의라 하더라도 법적으로는 일반적인 거래로 보기 때문에 증여 또는 매매 여부를 고객님께서 선택하여야 하며 절차 및 구비서류는 일반명의 변경과 동일합니다.

  2. 명의변경 시점
  - 사용승인(임시사용승인 포함)을 득한 사업지인 경우 반드시 잔금을 납부하시기 전에 명의변경이 이루어져야 합니다. 만일 잔금을 납부하시면 분양권 전매를 하실 수 없고 계약자 명의로 소유권 이전등기를 하신 후 해당되는 지분 만큼 다시 배우자에게 소유권이전등기를 하셔야 하므로 취,등록세 및 등기비용 등이 이중으로 들어가게 됩니다.

  3. 세금관련 혜택
  - 부부 공동명의를 하신다 하더라도 취.등록세등 특별한 세금의 혜택은 없습니다.
  다만 나중에 해당 주택을 양도하게 되어 양도소득세를 내게 될 경우 해당 지분에 따라 따로 양도소득세를 계산하므로 양도소득세의 혜택은 받으실 수 도 있으나 세금과 관련된 상세한 사항은 관할 세무서나 세무사를 통하여 알아보시기 바랍니다.

   

   

• 분양관련 계약서 분실시 재발행 방법과 절차가 어떻게 되나요?

   

   

  공급계약서 분실시 가장 먼저 분양 직원에게 분실 사실을 통보해주셔야 합니다. (동, 호수, 계약자명 등)
  자세한 방법과 절차는 아래와 같습니다.

  ① 재발행 방법
  - 일간지 신문에 분실공고를 낸 후 2주후에 재발행 합니다. (분실공고에 기재되어야 할 내용은 아파트주소, 아파트이름, 계약자이름, 연락처)
  - 분실 공고 2주후 공증사무실에서 공급계약서 분실 확인 공증을 득해야합니다. (대리인 가능)
  ② 재발행 절차 : 2주후에 분실공고난 신문 1부와 분실 확인 공증서류를 지참하여 계약자 본인이 본사로 방문하여 재발행 받으시면 됩니다.

   

   

   

• 분양관련 분양권 전매절차에는 어떤 것들이 있는지 알고 싶습니다.

   

  권리의무 승계(명의변경)시 구비서류
  1. 양도인 : 검인계약서 1통, 은행대출 채무승계 동의서, 완제통장(대출금 전액 상환 시), 실거래신고필증, 공급계약서, 기납부한 계약금 및 중도금 영수증, 인감증명서 1통(부동산 매도용), 인감도장, 주민등록등본, 신분증
  2. 양수인 : 주민등록등본 1통, 인감증명서, 인감도장, 신분증
  3. 대리인의 경우 : 위임용 인감증명서 1통, 대리인 신분증 추가 (양도인 대리불가)

  ※ 일부 재건축/재개발 조합 사업의 경우 조합에서 분양권 전매가 이루어지는 경우도 있으니 자세한 사항은 조합에 문의하시기 바랍니다.
  ※ 전매절차를 진행하기전에 조합 또는 당사에 반드시 절차를 확인하시기 바라며, 관련 서류 제출 후 당사의 내부결재 등으로 다소 시간이 소요될 수 있습니다.
  ※ 투기과열지구지정 등의 정부 정책에 따른 전매 제한 및 분양대금의 미납, 연체 등으로 전매 제한이 있을 수 있으니 전매전 필히 확인 바랍니다.

   

   

   

• 분양관련 당첨권 박탈 및 공급계약이 취소되는 경우는?

   

  당첨권 박탈 및 공급계약이 취소되는 불상사를 방지하기 위해 입주자모집공고문 등을 필히 살피시기 바랍니다. 보통의 공급계약 취소 사유는 아래와 같습니다.

  # 계약체결 후에라도 다음 중 하나에 해당될 경우 당첨권 박탈과 함께 공급계약은 취소되며, 당첨된 청약관련예금 계좌의 재사용이 불가하며 과태료 등의 행정처분을 받게 됩니다.
   - 1순위 가점제 당첨자 중 청약신청 시 가점점수가 사실과 다르다고 판명될 경우
     (단, 착오기재한 청약가점 항목 확인결과 최종 가점점수가 해당 주택형 당첨 최저가점점수 이상을 경우 당첨자로 인정)
   - 특별공급 당첨자중 과거 다른 주택에 특별공급 자격으로 당첨된 사실이 있는 경우
  # 청약접수일자와 관계없이 당첨자 발표일이 우선인 주택에 당첨이 되면 본 주택의 당첨을 취소합니다.
    (각각 동일한 청약관련 예금으로 청약 신청하여 당첨된 경우에 한함)
  # 신청 시 제출한 서류가 사실이 아님이 판명될 경우 이미 행하여진 신청은 무효로 하고 체결된 계약은 취소됩니다.
  # 주민등록번호 위조, 타인의 주민등록증 절취, 청약관련서류 변조 및 도용 등 불법행위로 적발될 경우 계약체결 후라도 당첨취소 및 고발 조치합니다.
  # 주민등록법령 위반 및 청약관련 예금 등을 타인명의로 가입하거나 가입한 자의 청약관련예금 등을 사실상 양도받아 공급신청 및 계약시는 이미 행하여진 신청은 무효로 하고 계약은 취소하며 당첨자로 관리할 뿐만 아니라 당첨계좌 재사용이 불가합니다.
  # 지정 계약 기간 내 계약금 또는 일부 금액을 납부하더라도 계약 미체결 시에는 계약을 포기한 것으로 간주합니다.
  # 예비입주자로 선정된 자가 다른 주택의 공급을 신청하여 입주자로 선정된 경우 입주자로 선정된 주택의 계약체결기간 만료 전에 예비입주자로 선정된 주택의 계약체결을 통보받은 때에는 이들 주택 중에서 선택하여 계약을 체결할 수 있으며, 이 경우 먼저 계약을 체결한 주택에 대하여 입주자로 선정된 것으로 봅니다.
  # 당첨 및 계약체결 후라도 서류의 결격 및 부정한 방법으로 당첨 되었을 경우 일방적으로 해약 조치되며 계약금을 제외한 이자 및 금융비용 등을 청구 할 수 없습니다.
  # 입주 지정일 이후 발생하는 제세공과금에 대해서는 입주 및 잔금 완납이나 소유권 이전 유무 관계없이 계약자가 부담합니다. 또한 계약자 불이행으로 인해 사업주체가 입은 손해는 계약자가 배상하여야 합니다.
  # 주변단지 신축으로 인한 건축사항과 아파트 배치구조 및 동호수별 위치에 따라 일조권, 조망권, 소음, 진동(주변도로 비산분진, 소음 등을 포함), 차량 전조등으로 환경권 및 사생활권이 침해될 수 있으며, 건축물의 특성상 층간소음 및 세대 간 소음이 발생할 수 있음을 확인하고 청약신청 및 계약을 체결하여야 하고 이로 인하여 이의를 제기할 수 없습니다.
  # 행정 구역 및 단지 내 명칭 및 동·호수는 변경될 수 있으며, 변경 시에는 입주 전 별도 통보할 예정이며 변경 시 이의를 제기하지 않습니다.
  # 동일세대 내에서 세대원간 동일주택 중복 청약하여 당첨된 경우 당첨자 모두 계약체결이 가능하며(일반공급에 한함), 당첨이 되었으나 계약체결을 하지 않은 자의 청약통장은 계좌 부활 되지 않습니다.(2009.4.1.재 당첨 제한 완화조치에 의거)
  # 당첨 또는 계약체결 이후라도 이중당첨자 또는 부적격당첨자로 판명될 경우 당첨 취소 또는 계약이 취소되며, 관련법령에 따라 처벌받을 수 있습니다.
  # 기타 계약조건은 주택공급에 관한 규칙 제59조에 준합니다.